Casi todos los problemas que sufren los compradores extranjeros en España parten de las mismas tres causas: no hacer una verificación legal seria, calcular mal el presupuesto real y dar por hecho que aquí las cosas funcionan como en su país. A continuación, los fallos más habituales y cómo evitarlos.
- Prescindir de un abogado propio e independiente
Si hay un consejo que pesa más que todos los demás, es este: contrate a su propio letrado. Ni el del vendedor, ni el que le recomiende la inmobiliaria — un abogado independiente que trabaje únicamente para usted.
Un buen especialista inmobiliario solicitará la nota simple en el Registro de la Propiedad, comprobará que no existan deudas ni conflictos legales ocultos, verificará que todo cumple con la normativa urbanística y revisará cada contrato antes de la firma. Sus honorarios —normalmente en torno al 1% del precio, o una tarifa fija de 1.500 a 3.000 €— son una cantidad menor frente a lo que puede ahorrarle.
- Pasar por alto las deudas vinculadas al inmueble
En España, ciertas deudas quedan ligadas a la vivienda y no a su antiguo propietario. El IBI sin pagar, cuotas de comunidad atrasadas o una hipoteca todavía activa pueden terminar siendo su responsabilidad una vez firme la compra.
Su abogado debería reunir:
La nota simple del Registro de la Propiedad, que refleja hipotecas y cargas
Un certificado del ayuntamiento que confirme que el IBI está al corriente de pago
Un certificado del administrador de la comunidad que confirme que no hay cuotas pendientes
Las últimas facturas de luz, agua y gas
- No calcular bien el coste total
El precio de venta es solo una parte del desembolso. Impuestos, notaría, registro y gastos legales suelen añadir entre un 10% y un 13% más. Un piso anunciado por 300.000 € acabará costando en realidad entre 330.000 y 340.000 € una vez cerrado todo.
- Empezar el proceso sin el NIE
El NIE es indispensable para prácticamente cualquier trámite: firmar la escritura, pagar impuestos, abrir una cuenta bancaria o dar de alta los suministros. Sin él, todo se paraliza.
Solicítelo cuanto antes. Tramitarlo en España suele llevar entre 1 y 3 semanas en comisaría; hacerlo desde un consulado español en el extranjero puede tardar entre 4 y 8 semanas.
- Esperar condiciones hipotecarias similares a las de su país
La banca española evalúa de otra manera a los compradores extranjeros. Los no residentes suelen obtener financiación de solo el 60-70% del valor de tasación, lo que implica aportar entre un 30% y un 40% en efectivo, más otro 10-12% para impuestos y gastos — en total, entre un 40% y un 50% del precio en líquido.
Consiga una preaprobación hipotecaria antes de empezar a buscar propiedades. Le da claridad sobre su presupuesto real y demuestra a los vendedores que va en serio.
- Saltarse el Contrato de Arras
Este documento privado sella el acuerdo con un depósito del 10% y genera obligaciones firmes para ambas partes. Si el comprador se echa atrás, pierde ese depósito; si es el vendedor quien renuncia, debe devolver el doble.
Algunos compradores se saltan este paso pensando que ahorran tiempo o dinero, quedando así expuestos a que el vendedor acepte una oferta mejor de otro interesado. Haga siempre que su abogado revise y firme el contrato de arras antes de gastar dinero en tasaciones, solicitudes de hipoteca o verificaciones legales.
- Dar por sentado que el alquiler turístico siempre está permitido
Muchos compran pensando en alquilar por Airbnb, y luego descubren que la normativa de alquiler turístico cambia según la región e incluso el municipio. Una vivienda que puede alquilarse por estancias cortas en un lugar puede tener restricciones adicionales en otro.
Antes de comprar pensando en el alquiler como inversión, confirme que existe licencia turística disponible para esa ubicación concreta. Su abogado debería consultarlo con el ayuntamiento y la autoridad turística regional.
- Olvidar las obligaciones fiscales que vienen después
La compra no es el final de sus compromisos económicos. Incluso si usa la vivienda solo como residencia de vacaciones y nunca la alquila, deberá afrontar:
El IBI (impuesto anual sobre la propiedad) — entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral
El impuesto sobre la renta imputada a no residentes, calculado sobre una renta hipotética (entre el 1,1% y el 2% del valor catastral, gravado al 19% para residentes de la UE o al 24% para el resto)
El impuesto sobre el patrimonio, que puede aplicarse según el valor del inmueble y la región (umbrales y tipos varían)
Si decide alquilar la propiedad, esos ingresos también deberán declararse y tributar aparte. Un asesor fiscal español puede encargarse de sus declaraciones anuales y garantizar que todo esté en regla.
