Durante once años, Marbella se rigió por un planeamiento de 1986, cuando la ciudad tenía la mitad de habitantes. El 18 de septiembre de 2026, el municipio aprobó definitivamente su nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), el primero de Andalucía adaptado a la Ley LISTA, con lo que culmina la renovación de su marco urbanístico. Para el mercado inmobiliario, esto pesa más que cualquier titular sobre precios: define qué se puede construir, y dónde, en los próximos años.
?Por qué ha tardado tanto? El plan de 2010 fue anulado por los tribunales y la ciudad tuvo que volver al documento de 1986. Después llegaron la nueva ley andaluza (LISTA) y casi cuatro años de tramitación. En el Pleno extraordinario votaron a favor el equipo de Gobierno, OSP y Vox, y el PSOE se abstuvo.
Las cifras clave: De los 117 millones de m² del término municipal, 53 millones serán suelo urbano (13 millones más que hasta ahora) y 64 millones, suelo rústico, categoría que integra las anteriores de rústico y urbanizable.
Suelo rústico: dónde están las oportunidades
Para el inversor, es la parte más interesante. En el nuevo marco, rústico no significa «no se puede construir». Unos 32 millones de m² de suelo rústico común se consideran susceptibles de transformación urbana, y la LISTA permite en él usos turísticos, terciarios e industriales de interés público o social, con carácter extraordinario. Cada proyecto avanzará caso por caso y con sus propias condiciones. Los materiales municipales sobre la propuesta del plan también afirman que se garantiza la protección del litoral.
Vivienda y precios. En el suelo urbano, el 20% de la edificabilidad de las actuaciones se reserva para vivienda asequible. La alcaldesa espera que el nuevo suelo modere los precios. Sin embargo, el precio de compra en Marbella casi se ha duplicado en la última década, hasta unos 6.000 euros por m², y el mercado sigue muy orientado al lujo y a la segunda residencia. Cómo influirá la nueva oferta en el segmento premium es todavía una incógnita.
Para propietarios: seguridad jurídica. La alcaldesa habla de unas 18.000 viviendas que quedaron fuera de la regularidad urbanística por la evolución del planeamiento; el nuevo plan, según ella, ofrece una base para ordenarlas. El resultado para cada edificio lo determinará el Plan de Ordenación Urbana (POU), actualmente en tramitación.
La inversión ya está en marcha. Hay grandes proyectos hoteleros previstos en torno a Las Chapas (Río Real, Las Dunas, La Vizcaína, Residencia Tiempo Libre), y esta semana se conoció una financiación de 145 millones de euros para un resort de salud de lujo de 400 millones junto al futuro Four Seasons.
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni de inversion
